Gestionnaire immobilier - Fiche métier : tâches, compétences, formation

Le gestionnaire immobilier (property manager en anglais) est le professionnel qui s'occupe de la gestion d'un bien immobilier pour le compte de son propriétaire, afin de préserver et d'augmenter la valeur du patrimoine immobilier. Il a un rôle d'intermédiaire entre les locataires et le propriétaire, il encaisse les loyers et gère les appels d'offre pour les services d'entretien ordinaire et extraordinaire des copropriétés.

Mais que fait en détail un gestionnaire immobilier ?

Les principales activités d'un gestionnaire immobilier sont liées à la location de la propriété – logements indépendants, immeubles d'appartements et espaces commerciaux, villas, centre commerciaux, complexes résidentiels. Il doit en effet veiller à ce que chaque unité immobilière engendre un gain pour le propriétaire, c'est-à-dire qu'elle soit louée.

Le gestionnaire immobilier étudie le marché immobilier, vérifie l'offre et la demande, compare des propriétés semblables afin d'évaluer correctement la propriété et de définir le montant de la location. Il a pour objectif de maximiser les recettes pour le loueur, sans décourager les éventuels locataires avec un loyer trop élevé.

Il s'occupe donc de la publicité de la propriété, et il cherche des locataires potentiels.

Un property manager sait comment rédiger une annonce immobilière claire, qui comprend tous les détails importants, et comment utiliser les canaux disponibles pour atteindre sa cible. Il effectue ensuite la sélection des locataires en cherchant, parmi les différents candidats, les caractéristiques du locataire idéal (location prolongée et sans exigences particulières, garantie des paiements réguliers, etc.) et s'occupe de négocier avec le locataire les détails contractuels (durée, coût, termes et conditions de la location, montant de la caution, etc.).

Gérer une propriété cédée en location, c'est aussi gérer les locataires. Après avoir signé le contrat, le gestionnaire immobilier vérifie que le loyer est payé régulièrement, selon les échéances établies (loyer mensuel trimestriel, etc.), et intervient en cas de retard de paiement en informant du retard et appliquant les intérêts s'ils sont prévus.

Lorsqu'un contrat de location arrive à échéance, le gestionnaire immobilier fait un état des lieux du logement afin de vérifier l'état de la propriété : en cas de dommages, il estime la part de la caution à garder. Il recommence ensuite le processus de recherche de locataires pour les propriétés qui se sont libérées.

Le gestionnaire immobilier doit donc connaître de manière approfondie les lois locales qui règlementent la relation propriétaire-locataire, ainsi que les bases du droit immobilier. Cela lui permet d'intervenir en utilisant tous les instruments légaux dont il dispose pour préserver la propriété immobilière en cas de controverses qui peuvent, dans le pire des cas, conduire à la résiliation du contrat, à l'expulsion ou à l'éloignement des locataires.

Mais ce n'est pas tout :

Outre sa capacité de gestion des immeubles afin d'en tirer des bénéfices, le gestionnaire immobilier doit également disposer de compétences en matière d'entretien des bâtiments. Pour assurer le meilleur rendement, un bien immobilier doit être en bon état : cela stimule les locataires à y rester plus longtemps et à renouveler le contrat, attire plus facilement de nouveaux locataires et surtout permet de maintenir sa valeur sur le marché.

Le property manager s'occupe donc de l'entretien ordinaire de l'ensemble de la copropriété et des différents appartements : il s'adresse à des entreprises extérieures pour les services tels que le nettoyage des parties communes, l'élimination des déchets, la gestion des espaces verts, la conciergerie, la maintenance et le contrôle régulier des installations, il négocie les termes de la fourniture des services et vérifie que ceux-ci soient respectés. Il planifie avec le propriétaire les rénovations et interventions de maintenance extraordinaire nécessaires.

De plus, le gestionnaire immobilier est tenu de répondre rapidement aux signalements et réclamations des locataires et d'intervenir afin de résoudre les situations imprévues (réparation des pannes de l'installation de chauffage ou de climatisation, infestations, urgences de tous les types). Dans ces cas, le gestionnaire immobilier fait souvent appel à un réseau de professionnels de confiance à qui il confie les travaux : électriciens, plombiers, menuisiers, maçons, techniciens des ascenseurs, entreprises de nettoyage, ouvriers et techniciens spécialisés.

Parmi les fonctions d'un gestionnaire immobilier figure également la tenue de la comptabilité et de la gestion économique de la propriété, pour laquelle il utilise des logiciels de gestion du patrimoine immobilier. Le property manager doit enregistrer toutes les recettes et dépenses (location, entretien, taxes et assurances, frais extraordinaires, honoraires) et préparer des rapports périodiques et compte-rendu annuels de gestion pour les propriétaires des biens immobiliers.

La connaissance du marché de l'immobilier permet au gestionnaire immobilier de fournir des conseils professionnels aux propriétaires qui souhaitent investir dans l'immobilier et acheter de nouveaux appartements, bureaux et espaces commerciaux à louer, en évaluant correctement les biens immobiliers et en suggérant les secteurs plus stratégiques pour investir.

Quels sont les débouchés professionnels d'un gestionnaire immobilier ?

Un gestionnaire immobilier travaille principalement pour les sociétés de gestion immobilière et agences immobilières qui proposent un service de gestion des locations et valorisation du patrimoine immobilier.

Il peut également exercer la profession de manière autonome, en aidant les propriétaires à réduire les frais des activités de gestion et à maximiser le rendement des investissements dans la pierre. Il s'occupe souvent de plusieurs propriétés en même temps, et fait de nombreux déplacements afin de faire des visites et vérifier personnellement les différentes propriétés.

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La tâche du gestionnaire immobilier est de tirer des bénéfices des biens immobiliers qui lui sont confiés. Ses principales fonctions sont les suivantes :

• Évaluer les propriétés immobilières
• Définir le montant de la location
• Chercher des locataires pour les logements libres
• Sélectionner les locataires qui ont les meilleures garanties
• Négocier les termes de la location et les faire respecter
• Percevoir périodiquement les loyers
• Gérer l'entretien ordinaire et extraordinaire des biens immobiliers
• Rédiger des compte-rendu de gestion de l'immeuble
• Veiller aux obligations administratives et fiscales
• Respecter les normes qui régissent les contrats de location
• Fournir des conseils dans le domaine des investissements immobiliers

Le diplôme le plus répandu pour devenir gestionnaire immobilier est le BTS professions immobilières, suivi d'une licence professionnelle, spécialité management et droit des affaires immobilières.

Le diplôme de l'ICH permet d'obtenir une certification de spécialiste des techniques juridiques et économiques de l'immobilier. Certaines sociétés demandent toutefois un master en droit immobilier public, droit immobilier et de la construction ou ingénierie immobilière et gestion des biens. Il est possible de poursuivre un an encore, afin d'obtenir un master spécialisé en maîtrise d'ouvrage et gestion immobilière.

Les cours permettent d'acquérir les connaissances et compétences spécifiques du marché immobilier et abordent des thèmes tels que l'évaluation des immeubles et investissements, la finance immobilière, la gestion immobilière, l'urbanisme et les normes en matière d'immobilier.

Les principales compétences d'un property manager sont les suivantes :

• Connaissance du marché immobilier
• Compétences dans le domaine administratif et comptable
• Connaissance des lois qui réglementent les contrats de location
• Connaissance des normes de construction et urbanisme
• Capacités de communication et relations
• Habileté dans la négociation
• Capacités d'organisation et de gestion
• Aptitude à la résolution des problèmes
• Autonomie et proactivité

Différents postes peuvent conduire au rôle de gestionnaire immobilier : certains acquièrent de l'expérience comme agent immobilier, d'autres comme syndic, d'autres encore comme consultants ou courtier immobilier.

En qualité de gestionnaire immobilier, l'on peut se spécialiser dans la gestion des patrimoines immobiliers de différents types. Certains se spécialisent par exemple dans la location d'immeubles et bureaux à d'importantes multinationales, dans la location courte ou touristique, dans la location d'espaces commerciaux ou de copropriétés à usage résidentiel. D'autres en revanche se consacrent uniquement à la gestion de villas de luxe et immeubles de prestige pour des clients particuliers sélectionnés.

Les professionnels qui ont une expérience consolidée peuvent gérer des immeubles et propriétés de valeur de plus en plus élevée, en tant que gestionnaire immobilier senior, ou encore décider d'ouvrir une agence de gestion immobilière à leur compte, afin de pouvoir développer leurs activités de manière autonome.

Travailler comme gestionnaire immobilier permet de développer une connaissance approfondie du marché immobilier (local, national, voire international) et de ses tendances de développement, et d'apprendre à évaluer la capacité de rendement et les points critiques des investissements immobiliers.

La profession est dynamique, stimulante et variée, avec d'excellentes possibilité de succès et de gain pour les personnes qui ont le sens des affaires.

La perspective de fonder une agence de gestion immobilière est intéressante, car elle permet de travailler en toute autonomie comme consultant pour les personnes qui investissent dans la pierre.

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